我盯着电脑屏幕，光标在“长租公寓”四个字后面闪着。
刚才那通电话打完，助理说王强明天上午十点准时到。我知道他等这个项目很久了。街道办的人最怕年底没亮点，可我也不能只为了进简报就瞎上马。得有个能立住的模式，不然迟早被反咬一口。
我打开会议室门的时候，团队已经坐好了。张维抱着笔记本，林晓雯手里拿着笔和本子，赵阳手机贴在桌边充着电，王磊在翻一份旧文件，周涛则把日程表调了出来。
我没坐下，直接走到投影前。
“我们不卖地了。”我说。
五个人都抬头看我。
“江城和临安那两块地的意向书作废了，广南这块也不走普通出让流程。我要把它们变成试点项目——长租公寓。”
张维第一个开口：“你是说持有运营？不是开发销售？”
“对。”我说，“我们不靠房价涨赚钱，靠租金和服务赚稳定现金流。”
林晓雯皱眉：“现在房企谁还敢拿地做租赁？回本周期太长。”
“所以别人才想不到。”我说，“他们想逼我们甩包袱，我们就把包袱变成阵地。”
我把文档推到大屏幕上。
第一行写着：**项目定位——与政府联合推动青年安居计划，首批试点落地广南城西街道。**
“听好了。”我说，“这不是副业，是反击。对手用资本压我们出局，我们就用模式创新改规则。他们买地是为了囤，我们做公寓是为了住；他们拼的是谁钱多，我们拼的是谁活得久。”
赵阳举手：“但现在年轻人租房最怕什么？合同乱改、房东收房、维修拖沓，还有合租人素质参差。”
“那就从这些痛点下手。”我说，“我们要做的不是‘还能接受’的出租屋，而是让年轻人愿意长期住下来的家。”
王磊点头：“如果真能做到标准化运营，其实政策上有支持。去年市里发过文件，鼓励企业参与保障性租赁住房建设，拿地有优惠，税费也能减免。”
“就是这条路。”我说，“我们不出售，只运营。资产留在手里，现金流慢慢回。他们想围剿我们，就得一直盯着二手市场；而我们已经跑到下一局了。”
张维开始算账：“按每套月租两千五，入住率八成算，五年回本可能勉强，但十年就是纯收益。关键是前期投入能不能压下来。”
“改造成本必须控制。”我说，“单间面积不超过三十平，带独立卫浴，配智能门锁和水电远程管理。公共区域设共享厨房、洗衣房和活动室。装修用标准模块，工厂预制，现场组装，缩短工期。”
林晓雯马上画了个草图：“走廊两边对称布局，中间设公共区，电梯楼梯放在末端。一栋楼三百间，分批次翻新，不影响整体运营。”
“租金要比周边低百分之十五。”我说，“不是做慈善，是要形成规模优势。价格打下去，别人就没法跟。等住的人多了，社区氛围起来，自然有人愿意多付一点留在这儿。”
赵阳记下一条：“Z世代看重安全感和归属感。我们可以搞住户委员会，每月组织活动，比如观影夜、技能交换课，甚至帮大家对接本地就业信息。”
“很好。”我说，“再加一条：所有房源接入企业大学实习系统。应届生来这儿住，企业提供通勤班车，优先录用。”
周涛开始列任务：“那我们现在要做什么？”
“三项工作。”我说，“第一，一周内完成全国二十个重点城市青年租房成本调研，重点看一线城市近郊和二线城市核心区的价差与空置率。”
张维点头：“我能拉几个高校学生帮忙问卷，再抓取租房平台数据交叉验证。”
“第二。”我说，“梳理公司名下所有闲置物业，包括未开发地块上的临时建筑、老办公楼、仓库厂房，看看哪些适合改造成公寓。”
王磊翻开资料：“广南那块地旁边就有个旧物流中心，产权清晰，水电齐全，改造难度小。”
“第三。”我说，“设计初步产品模型。明天我要看到户型图、租金测算、装修标准和运营流程草案。”
林晓雯问：“要不要先做个样板间？”
“要做。”我说，“就在广南试点楼里挑一层，三个月内上线试运营。找十位真实用户免费住，收集反馈。”
赵阳笑了：“让他们签保密协议吗？”
“不用。”我说，“让他们随便发朋友圈，越多人知道越好。我们要的就是口碑传播。”
周涛把分工写进表格：“那我来统筹进度。三天后开第一次汇报会，每人交初步报告。”
我看了一圈。
“我知道你们有人在想，这项目不赚钱，干嘛这么拼？”
没人说话。
“因为这不是生意。”我说，“是入场券。”
“对手以为我们退场了。但他们不知道，我们只是换了身份——从开发商变成服务商，从卖房子的人变成让人安心住下来的人。”
“他们玩资本游戏，我们就玩时间游戏。”
“他们想快进，我们就慢出。”
“他们收割土地，我们就扎根生活。”
会议室安静了几秒。
然后张维合上电脑：“我去调数据。”
林晓雯起身：“我今晚就把平面图框架搭出来。”
王磊拨了个电话：“我现在联系广南住建局的老熟人，问问最近有没有相关补贴申报窗口。”
赵阳打开备忘录：“我整理一份典型租客画像，包括月薪、通勤距离、居住痛点。”
周涛已经开始排甘特图。
我最后说了一句：“记住，这个项目不做宣传稿，不发通稿，不蹭热点。我们要做的，是让第一批住进来的人，不想搬走。”
说完，我转身准备离开。
手机震了一下。
是财务部发来的消息：
“恒坤方面来电询问，为何中止临安地块交易流程，是否需要重新报价。”
我没回。
把手机塞进口袋，拉开会议室门。
外面走廊灯还亮着。
我走回去，在白板上补了一行字：
**目标不是活下去，是让对手看不懂。**
写完，我擦掉“别信”两个字。
不是不信了。
是换了个方式信。
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