第98章：租赁收益的杠杆
电话响了。
我盯着那串陌生区号，手指在桌面上敲了一下，没接。这种时候打来的，八成是试探的饵，咬了就乱节奏。我把电脑合上，拎起桌边那个鼓鼓囊囊的文件袋——里面装着五十份商铺、三百户租约的复印件，每一页都盖着红章，白纸黑字，清清楚楚。
出门前看了眼财务模型表，最后一行数字已经自动刷新：预计年租金收入一千七百万，三年现金流超五千万。这玩意儿不是算出来的，是跑出来的。三个月前平台上线，第一笔实缴租金进账时，我就知道这条路能通。
银行在城东，我赶过去的时候刚过十一点。大厅冷气开得足，王振已经在信贷室等我了，手里捏着一支笔，面前摊着空白审批单。
“又来搞事情？”他抬头看我，语气熟稔里带着点防备，“上次五千万还喘着呢，这次又是多少？”
“还是五千万。”我把文件袋往桌上一放，啪地一声，“但这次不押房子，押钱。”
他愣了半秒，“押钱？你哪来的钱？”
“未来三年的租金。”我拉开椅子坐下，顺手把袋子打开，抽出一叠合同推过去，“这些铺子，现在产权人是五十家公司，法人不同，注册地分散，但管理统一。租户三百零七个，签约率百分之九十八，空置率不到百分之二。每月二十五号自动扣款，逾期三天系统发预警，七天启动清退流程。”
他低头翻了几页，眉头越皱越紧，“你这是拿一堆租赁合同当抵押品？银行不认这个，没实物担保，风控根本过不了。”
“谁说没实物？”我掏出手机，解锁，打开后台系统，“你看的是纸，我看的是数据流。”
我把屏幕转向他。首页跳出来的是租户总览：活跃账户数、缴费完成率、历史报修工单、信用评级分布。我点进其中一个商铺详情页，调出近三个月的租金到账记录，每一笔都关联着身份证尾号和支付凭证编号。
“这不是P的。”我说，“你随便挑一家，我现在就能联系租户本人，让他当场给你打电话确认合同内容。”
他盯着屏幕看了十几秒，抬眼，“万一你找托儿呢？提前串通好？”
“那简单。”我直接把手机递过去，“你来操作。随机选五户，现场拨视频通话，我保证接通率百分之百。要是有一户是假的，我当场写检讨，外加赔偿你银行一年广告费。”
他没接手机，反而笑了，“你还真敢说。”
“我不是在求你批贷款。”我收回手机，重新放进兜里，“我是来告诉你，这些房子已经不是砖头水泥了，它们是印钞机。每天有人住，每天有钱进账。你们银行天天说支持实体经济，结果连看得见的现金流都不敢认？”
他沉默了一会儿，拿起笔在审批单上写了几个字，又停下，“就算数据真实，租约稳定性呢？万一人跑了，空置半年，你拿什么还？”
“租户结构我做过分析。”我抽出另一张打印表，“学生占比三成，个体商户四成，小微企业主三成。这些人搬一次家成本比普通人高得多——设备要拆、执照要换地址、客户联系中断。他们不是租房，是做生意。只要运营稳定，退租率不会超过行业均值。”
我又补了一句：“而且，我们有‘安全求助’通道。漏水、断电、门锁故障，两小时内响应。这种服务黏性，比押金管用。”
他终于把笔放下，靠在椅背上，“你说服我了。但我还得走程序，总行那边要看到完整的收益预测模型和风险对冲方案。”
“模型我已经发你邮箱。”我站起身，“风险对冲也简单——如果连续两个季度租金收入低于预期百分之二十，你们有权接管物业运营管理权。合同草案在附件里。”
他看着我，“你连这个都想到了？”
“我不想让你担责。”我说，“你想当第一个吃螃蟹的银行经理，我也想当第一个靠租赁收益撬动杠杆的企业主。咱们都不是赌徒，只是敢往前多走一步。”
他站起来，伸出手，“行，材料我马上提交复核。最快今天下午能出结果。”
“不用最快。”我跟他握手，“只要别拖到明天就行。我还等着用钱抢地。”
他笑出声，“你这个人，从来不说‘申请贷款’，只说‘抢地’。”
“因为本来就是抢。”我拎起空了大半的文件袋，“晚高峰堵车前我再来一趟。”
下午四点十七分，手机震动。银行账户变动提醒：人民币伍仟万元整，入账。
我正站在大厅等电梯，看了一眼消息，没急着走。拨通公司前台号码：“让张明准备会议室，叫技术、运营、财务全部留下，今晚开会。”
“李总，现在就开？”
“现在。”我说完挂了电话，转身朝大门走去。
外面太阳还没落，街道上车流正密。我站在台阶上，把手机塞回裤兜，忽然想起什么，又拿出来，翻到通讯录里的一个备注名——“建材陈老板”。
手指悬在拨号键上停了两秒，最终没按下去。
我知道接下来要做什么，但现在还不是时候。
我迈步下台阶，脚步踩在水泥沿上发出清脆的一声响。
风吹过来，把西装下摆掀起来一角。
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