美国达拉斯联储的研究显示，目前抵押贷款利率达到20年来最高水平，这可能引发“全球房地产市场深度下滑”，美国房价可能暴跌20%。达拉斯联储的经济学家在本周发表的一份分析报告中写道，新冠病毒大流行期间，楼市相当繁荣；自2020年以来，全球房地产市场泡沫越来越大。尽管最近房价涨势开始放缓，但楼市深度下滑的风险仍然存在。
在新冠病毒大流行期间，美国房价以1970年代以来未见的速度飙升，当时抵押贷款利率接近历史低点。手握大量刺激支票和渴望获得更多居住空间的购房者涌向郊区。去年，当美联储启动自1980年代以来最激进的加息行动，试图遏制失控的通胀时，这股狂热戛然而止。
今年稳地产，谁更急迫？综合以上两个维度，我们得出了对房地产整体上依赖更高的省份，他们位于图中偏右上的部分，包括江苏、四川、湖北和湖南等，这些省份提振房地产对本省经济增长的意义更大，在过去的一年里这些对房地产依赖更高的省份确实也推出了更多的松政策。可期待江西、湖南等省份未来推出更多地产宽松政策。今年稳地产，谁最重要？各省房地产实际上也拉动了周边省各部门的需求，从国家整体角度来看，房地产利好政策侧重于对全国GDP拉动更大的省份能够事半功倍。
从需求端看，因城施策实施好差别化的住房信贷政策，持续引导实际利率和首付比例下行，更好支持刚性和改善性住房需求。到去年12月，新发放的个人住房贷款平均利率较上年末下降了大约140个基点。除了个别的热点城市以外，绝大多数城市的首付比例政策下限已经达到全国底线。
从供给端看，推动16条金融支持房地产市场平稳健康发展政策措施的落实，全面落实改善优质房企资产负债表计划，弱化金融机构的过度避险情绪，引导金融机构提供正常的融资，将房地产企业纳入民营企业债券融资支持工具(我们称“第二支箭”)的支持范围，保持了房地产市场融资的平稳有序。同时国家推出了3500亿保交楼专项借款，设立了2000亿保交楼贷款支持计划、1000亿租赁住房贷款支持计划；指导金融机构推动行业重组并购，加快风险的市场化出清。
点评：针对房地产市场出现的调整，金融监管部门出台了“金融16条”，从供给和需求两端发力，促进房地产市场平稳运行，出台了改善优质房企资产负债表计划等。随着疫情形势的好转和疫情防控政策的调整，前期出台政策的作用空间大幅改善，近期房地产市场交易活跃性有所上升，房企尤其是优质房企融资环境明显改善。下一步将坚持“房住不炒”定位，认真总结和吸取中国房地产市场发展经验和教训，支持刚性和改善性住房需求，支持新市民住房需求，支持租购并举制度，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
各省GDP投入对房地产（住宅建筑）的完全消耗系数的基础上考虑省间流动并根据2022年各省GDP比重加权，得到房地产拉动全国GDP最多的省份，包括山东、江苏、广东和浙江等省份。我们在过往的报告中提到今年房地产行业有约8600亿元的负缺口，上述省份则承担了房地产区域经济“补缺口”的重担。我们可从各省房价收入比来看政策施行的空间，一般来说房价收入比较高的省份
居民购房的负担已经相对较重，因而稳地产政策的落地成效有限。北京、海南、上海和陕西的房价收入比最高，而湖南、广西以及东北地区的房价收入比较低，可期待稳地产政策在这些省份成效更好。
研究人员估计，美国房地产市场需要经历19.5%的下跌，才能恢复到与其基本面相符的水平。他们表示，虽然温和的楼市回调仍然是其基线预测，但不能忽视的是，比预期更紧的货币政策可能引发德国(和美国)更严重的房价回调风险。更高的抵押贷款利率可能会使房价回调更加剧烈。由于美联储实施了一连串加息措施来抑制通胀，美国抵押贷款利率在去年翻了一番。
展望2023年的宏观环境，中国经济走向弱复苏，预计经济将逐步恢复动力，中国的经济增长和通胀会好于美国，经济内生动能预计前高后低，地产和消费的修复情况则需持续观察。总体来说，往后几年是A股显着的上行周期，当前中国资产估值在全球资产依然处于合理位置，看好A股市场的投资机会。
综合以上地方、国家以及房价维度，我们得到后续最有可能出台稳地产政策的省份排名，因为政策会更有效率地刺激省内GDP、改善地方财政收入、拉动区域经济增长。我们看好稳地产政策更多在在山东、湖南、江苏和四川等省份落地。
风险提示：海外货币政策收紧下外需回落，海外经济提前进入显着衰退，严重拖累我国出口。毒株出现变异，疫情蔓延形势超预期恶化。
注:（免责申明）本文仅为个人笔记，内含个股仅仅是作为分析参考，不能作为投资决策的依据，不构成任何建议，据此入市风险自担。股市有风险，投资需谨慎！
知音难觅，也是人生常态，一曲众寡，尽管少有人懂，但是我自有我的风采
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